Gayrimenkul Hukuku ile ilgili tüm yasal işlemlerinizde size yardımcı oluyoruz. Tapu, satış ve kira sözleşmeleri, dava ve danışmanlık.
Gayrimenkul hukuku, IKY Partners olarak en kapsamlı uzmanlık alanlarımızdan biridir. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının ekonomik açıdan önemli bir yer kaplaması nedeniyle oldukça popüler bir hukuk dalıdır. Bu popülerliğinin yanı sıra çok fazla detayın bir arada bulunması, bu alanda çıkan uyuşmazlıklar karşısında alanında uzman bir avukattan destek alınmasını oldukça önemli kılar.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku; taşınmaz malların mülkiyetine ilişkin konuları ele almakta olup 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 4. Kitabı olan eşya hukuku kitabında düzenlenmiştir. Gayrimenkul davası ise taşınmaz malların mülkiyeti kaynaklı konulardan çıkan uyuşmazlıklara verilen isimdir.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Oldukça geniş bir alana sahip olan gayrimenkul(taşınmaz) hukukunun kapsama alanı; taşınmaz mallarla (arazi, tarla arsa, daire, kat mülkiyeti) ilişkindir. Bu kapsamda, başta Türk Medeni Kanunu olmak üzere, Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kadastro Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Orman Kanunu, İmar Kanunu, Belediye Kanunu gibi oldukça geniş bir mevzuat çeşitliliğinde kendisine yer bulmuştur.
Gayrimenkul Hukuku Hangi Davaları İçermektedir?
Gayrimenkul hukuku kapsamında sayılan davalar oldukça çeşitlidir. Bu alan kapsamında başlıca davalar aşağıdaki gibidir;
- Tapu İptal ve Tescil Davası: Tapu resmi kayıtlarında hukuka aykırı veya yolsuz şekilde tescil bulunması durumunda tapu resmi kaydının düzeltilmesi için açılan davadır.
- Müdahalenin meni (El atmanın önlenmesi) davası: Menkul veya gayrimenkul sahibi kişinin sahibi olduğu menkul veya gayrimenkulü haksız olarak işgal eden kişiye karşı açtığı davadır.
- Şufa, (önalım) Hakkı Talepli Dava: Paylı mülkiyetli bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını satmak istemesi durumunda ilk olarak diğer paydaşların satılacak pay üzerinde önalım hakkı vardır. Bu durumda payını satmak isteyen pay sahibinin diğer paydaşlara sormadan payını satması durumunda önalım hakkı sahibi paydaşların açtığı davaya önalım (şufa) hakkı talepli dava denir.
- Muris Muvazaası (mirastan mal kaçırma) Davası: Murisin diğer adıyla miras bırakan kişinin, ölümünden önce bir mirasçısına diğer mirasçıların pay elde etmesinin önüne geçmek amacıyla taşınır veya taşınmaz malını devretmesine muris muvazaası denir. Bu durumda diğer mirasçıların devredilen malda bulunan haklarını almak için açtığı davaya Muris Muvazaası (mirastan mal kaçırma) Davası denir.
- Kira Tespit Davası: Türk Borçlar Kanunu’na göre süresi beş yılı aşan kira sözleşmelerinde taraflardan herhangi birinin yeni kira döneminde ödenecek olan kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebileceğini düzenlediği davaya denmektedir.
- Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tapuya tescili davası: İdarenin kamulaştırılan arazi maliki ile kamulaştırma bedeli üzerine anlaşamaması üzerine açılan davadır. Bu davada mahkeme kamulaştırılan arazinin değerini bilirkişi aracılığıyla hesaplatır ve bu yolla kamulaştırma bedelinin tespitini yapar.
- Ecrimisil Davası: Bir mala malik olan kişinin malı kötü niyetli olarak elinde bulunduran kişiye karşı maldan faydalandığı süre boyunca kaybettiği kazancın tazminini istediği dava türüdür.
Gayrimenkul Hukuku Hangi Kanuna Tabiidir?
Gayrimenkul hukuku; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 4. Kitabı olan eşya hukukunun bir bölümünde düzenlenmiştir. Gayrimenkul mevzuatı kapsamında birçok kanun olsa da gayrimenkul hukukuna temeli Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamında IKY Partners’dan Destek Alabileceğiniz Konular
IKY Partners olarak gayrimenkul hukuku temel uzmanlık alanlarımızdan biridir. Bu alanda uyuşmazlık aşamasında gayrimenkul hukuku avukatlarımızla sağladığımız hizmetlerin yanı sıra uyuşmazlık öncesi önleyici hukuk hizmetinin önemini bilerek yerli ve yabancı müvekkillerimizi doğru stratejilerle yönlendirmekteyiz.
IKY Partners olarak gayrimenkul hukuku avukatlarımız ile müvekkillerimize sunduğumuz başlıca hizmetlerimiz;
- Ecrimisil talepli yargılama süreçlerinde taraf vekilliği
- El atmanın önlenmesi (müdahalenin meni), Muris muvazaası ve ön alım (şufa) hakkı talepli yargılama süreçlerinde taraf vekilliği
- Kamulaştırmaya ilişkin yargılama süreçlerinde taraf vekilliği
- Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi hazırlanması,
- Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme hazırlanması
- Taşınmazların alımı satımı konusunda hukuki danışmanlık
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul hukuku avukatı; taşınmaz mallara ilişkin alım satım süreçlerinde hukuki danışmanlık vermek, taşınmazlara ilişkin sözleşme hazırlama faaliyetlerinde bulunmak, taşınmaz mallara ilişkin uyuşmazlıklarda (Ecrimisil, el atmanın önlenmesi gibi) yargılama süresince tarafları temsil etmek gibi faaliyetler ifa etmektedir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 1. Maddesinde mahkemelerin görev alanına ilişkin kuralların sadece kanunla düzenlenebileceği belirtilmiştir. Yine Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. Maddesinde dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın mal varlığını haklarına ilişkin davalar ile şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkemenin aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi olduğu belirtilmiştir. Buna göre gayrimenkul davalarında aksine bir düzenleme bulunmadıkça görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Gayrimenkul davası; gayrimenkul hukuku kapsamında taşınmazlara ilişkin çıkan uyuşmazlıklara verilen isimdir. Bu dava türleri kapsamına Tapu İptal ve Tescil Davası, Müdahalenin meni (El atmanın önlenmesi) davası, şufa (önalım) Hakkı Talepli Dava, Muris Muvazaası (mirastan mal kaçırma) davası, kamulaştırma, ecrimisil davası, istirdat davası örnek olarak gösterilmektedir.
Dava süreçlerinin uzunluğunu etkileyen çok farklı parametreler bulunmaktadır. Bunlara örnek olarak; davanın açıldığı mahkemedeki iş yoğunluğu, davada bulunan tarafların sayısı, bilirkişi atanmışsa bilirkişinin dosyayı tamamlama süresi, kurumlardan gelmesi gereken müzekkere cevapları, bilirkişi raporunda eksik veya hatalı hesaplamalar yapılması gibi konular dava sürecinin uzun ya da kısa olabileceğini belirler. Gayrimenkul davalarına bakacak olursak; genel olarak uzun süren davalar olduğunu söyleyebiliriz. Gayrimenkul davasının türüne göre de süreç farklılık göstermektedir. Tapu iptal ve tescil davaları ortalama 3 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır. Ancak ecrimisil ve tahliye talepli davalar 1-1,5 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır.
Gayrimenkul hukuku detaylı ve karmaşık bir alandır ve uzman bir avukatla çalışmak oldukça önemlidir. Taşınmazınıza ilişkin uyuşmazlıkta bir avukattan hukuki destek almak istiyorsanız mutlaka alanında çalışmalar yapmış ve deneyim kazanmış bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almalısınız. IKY Partners olarak gayrimenkul hukuku konusunda sahip olduğumuz uzmanlığımız ve deneyimimizle birlikte, avukatlarımız tarafından müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Gayrimenkul hukuku konusunda alanında uzman bir avukattan hizmet almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
